坪単価が動いたのはどこか — 湾岸4区、前四半期比較（2026年7月時点）

TOWERSが収集した成約データから、直近3か月（2026年4月21日〜7月20日）とその前の3か月（2026年1月21日〜4月20日）の坪単価中央値を比較しました。対象は坪単価を算出できる成約に限り、両方の期間で3件以上の成約がある区だけを集計しています。この条件を満たしたのは湾岸エリアの港区・品川区・江東区・中央区の4区でした。

4区とも下落

この期間で見ると、4区すべてで坪単価の中央値が下がりました。下落幅がもっとも大きいのは港区の-12.5%、もっとも小さいのは中央区の-6.0%です。

下落幅がもっとも大きい港区

港区は51件・48件と件数の規模はほぼ変わらない一方、中央値の下落幅は4区で最大でした。1,300万円台から1,200万円台への変化です。港区は湾岸4区の中でも単価水準がもっとも高く、高額帯の成約が中心のため、少数の高額・低額な成約が中央値を動かしやすい点には注意が必要です。

件数の厚い江東区・中央区は下落幅が小さい

江東区（142件/175件）と中央区（157件/160件）は、4区の中でもっとも件数が多い2区です。この2区の下落幅は-7.2%・-6.0%と、港区・品川区に比べて小幅にとどまりました。件数が多いほど中央値は個々の成約の影響を受けにくくなるため、この2区の数字のほうが構成の偏りに左右されにくい可能性があります。とはいえ、これも中央値の性質から推測できる範囲であり、実際に構成が安定していたことを直接確認したものではありません。

同じ湾岸4区の長期推移は「湾岸4区 成約坪単価の3年推移」で扱っています。今回の3か月単位の変化は、その3年推移の中の直近だけを切り出したものであり、長期の上昇トレンドが今回の四半期でも続いているかどうかを示すものではありません。

この数字の限界

• この変化率は「同じ物件の値上がり・値下がり」を示すものではありません。3か月ごとの中央値は、その期間にどの棟・どの階・どの広さの住戸が成約したかという構成の違いによっても動きます。高層階・大型住戸の成約が多い期間は中央値が上がり、低層階・小型住戸が多い期間は下がります。
• 件数は登録ベースであり、同一の成約が重複して含まれている可能性があります。件数そのものを取引量の指標として読むことはできません。
• 下落の要因（金利、供給量、季節性など）は本データからは判別できません。相関以上のことは言えません。
• 港区・品川区は江東区・中央区に比べて件数が少なく（各期間30〜50件程度）、中央値が一部の成約に影響されやすい規模です。
• 比較対象は湾岸4区に限られます。首都圏のタワーマンション全体の動きとしては読めません。

まとめ

• 直近3か月（2026年4月21日〜7月20日）と前の3か月（1月21日〜4月20日）を比較
• 港区・品川区・江東区・中央区の4区で、いずれも坪単価の中央値が下落
• 下落幅は港区-12.5%、品川区-7.8%、江東区-7.2%、中央区-6.0%
• 中央値の変化には成約した住戸の構成差が影響するため、そのまま「値下がり」と読むことはできない

TOWERSでは区別の坪単価データを無料で公開しています。