分譲・施工・管理 — タワーマンションの三役で集中度がこれだけ違う
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タワーマンション1棟には、売った会社（分譲）・建てた会社（施工）・維持する会社（管理）という三つの役割が関わります。施工会社と管理会社はそれぞれ個別に集計しましたが、三つを同じ方法で並べると業界構造の違いがはっきり見えます。
TOWERSが把握している首都圏のタワーマンション805棟について、三役それぞれの記載を同じ手順で集計しました。表記のゆれ（法人格・支店表記）をまとめ、複数社が併記された欄と会社名でない値（「賃貸」「分譲」「全部委託」「未定」など）は除いています。
三役の集中度
| 役割 | 集計棟数 | 会社数 | 1社あたり | 上位5社 | 上位10社 | 1棟のみの会社 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 分譲 | 358棟 | 174社 | 2.1棟 | 29.9% | 38.0% | 124社（71.3%） |
| 施工 | 398棟 | 74社 | 5.4棟 | 41.5% | 67.3% | 47社（63.5%） |
| 管理 | 512棟 | 169社 | 3.0棟 | 43.9% | 56.6% | 130社（76.9%） |
施工がもっとも集中し、分譲がもっとも分散しています。
施工は74社で398棟を建てており、1社あたり5.4棟。上位10社だけで67.3%を占めます。一方の分譲は174社で358棟、1社あたり2.1棟で、上位10社でも38.0%にとどまります。同じ首都圏のタワーマンションを扱っていても、担い手の数が2.6倍違うということです。
管理はその中間で、上位5社の比率（43.9%）は三役でもっとも高い一方、会社数も169社と多く、1棟だけを担当する会社が76.9%を占めます。少数の大手と長い裾野が同居しています。
それぞれの上位5社
分譲
| 会社 | 棟数 |
|---|---|
| 住友不動産 | 40棟 |
| 三井不動産レジデンシャル | 28棟 |
| 野村不動産 | 19棟 |
| 大京 | 12棟 |
| 三井不動産 | 8棟 |
施工
| 会社 | 棟数 |
|---|---|
| 三井住友建設 | 38棟 |
| 長谷工コーポレーション | 37棟 |
| 前田建設工業 | 33棟 |
| 鹿島建設 | 29棟 |
| 大成建設 | 28棟 |
管理
| 会社 | 棟数 |
|---|---|
| 三井不動産レジデンシャルサービス | 83棟 |
| 住友不動産建物サービス | 51棟 |
| 三菱地所コミュニティ | 36棟 |
| 東急コミュニティー | 33棟 |
| 野村不動産パートナーズ | 22棟 |
分譲の上位に並ぶデベロッパー名（住友不動産・三井不動産・野村不動産）が、管理の上位ではそのグループ会社名（住友不動産建物サービス・三井不動産レジデンシャルサービス・野村不動産パートナーズ）として現れています。ただし本集計では分譲会社と管理会社を棟ごとに突き合わせていないため、同じ棟で分譲と管理を担っているかどうかは確認していません。
施工の上位にはデベロッパー系列の名前が出てきません。建設はゼネコンという別の業界が担っている、という構造がそのまま数字に出ています。
なぜ集計棟数が役割ごとに違うのか
三役で対象棟数が違うのは、記載の有無と除外の量が違うためです。
| 役割 | 記載あり | 複数社併記 | 会社名でない値 | 集計 |
|---|---|---|---|---|
| 分譲 | 541棟（67.2%） | 143棟 | 40棟 | 358棟 |
| 施工 | 456棟（56.6%） | 58棟 | 0棟 | 398棟 |
| 管理 | 625棟（77.6%） | 27棟 | 86棟 | 512棟 |
（「全部委託／日勤」のように両方に当てはまる値があるため、重複するものは「会社名でない値」に分類しています。）
分譲は複数社併記が143棟と突出しています。共同事業として複数のデベロッパーが名を連ねる形式が多いためで、この143棟を除いていることが分譲の集中度を実際より低く見せている可能性があります。 共同事業に参加する会社は大手に偏りやすいので、除外の影響は上位側に大きく出ます。
管理の「会社名でない値」86棟の内訳は、欄に「全部委託」「24時間有人管理」といった管理方式が書かれていたもの84棟と、「未定」2棟です。
このデータの限界
- 対象は TOWERS が把握するタワーマンション805棟です。記載率は役割ごとに56.6%〜77.6%で、記載の有無が棟の性質と無関係とは限りません。全体の代表値としては読めません。
- 複数社併記を分割せず除外しています。 どこまでが1社かを規則で決められないためですが、分譲では143棟（記載の26.4%）が該当し、集中度の比較に影響します。三役の数字を横に並べる際はこの点を割り引いて読む必要があります。
- 表記の統合は法人格と支店表記を機械的に取り除いたもので、合併・社名変更は追っていません。旧社名で記載された棟は別会社として数えられます。
- 「三井不動産」と「三井不動産レジデンシャル」のようにグループ内で法人が分かれている場合、本集計では別の会社として数えています。
- 記載は分譲時の資料に基づきます。とくに管理会社は管理組合の決議で変更できるため、現在の受託会社とは異なる可能性があります。
- 棟数の多さは実績であって、品質の評価ではありません。
まとめ
- 三役を同じ方法で集計：分譲358棟174社、施工398棟74社、管理512棟169社
- 1社あたり担当棟数は施工5.4棟 > 管理3.0棟 > 分譲2.1棟
- 上位10社の占有率は施工67.3% > 管理56.6% > 分譲38.0%
- 1棟だけを担当する会社の比率は管理76.9% > 分譲71.3% > 施工63.5%
- 分譲は複数社併記が143棟と多く、除外により集中度が低めに出ている可能性がある