タワーマンションの管理会社 — 512棟を集計すると上位10社で56.6%、130社は1棟だけ
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管理会社は、住み始めてから毎日効いてくるのに、購入前の検討ではあまり比較されない項目です。首都圏のタワーマンションを横に並べて、どの会社がどれくらい担当しているのかを集計しました。
TOWERSが把握している首都圏のタワーマンション805棟のうち、管理会社の記載があるのは625棟（77.6%）です。ここから、会社名ではなく管理方式が書かれていた84棟（「全部委託」「24時間有人管理」「日勤管理」など）、複数社が併記された27棟、「未定」と記載された2棟を除いた512棟を対象に、169社の内訳を集計しました。
表記のゆれはまとめています。「株式会社東急コミュニティー」「東急コミュニティー株式会社」「東急コミュニティー」はすべて同じ会社として数えました。法人格と支店表記だけを機械的に取り除いた処理で、合併・社名変更は追っていません。
担当棟数の上位12社
| 管理会社 | 棟数 | 構成比 | 総戸数の中央値 | 竣工年の中央値 |
|---|---|---|---|---|
| 三井不動産レジデンシャルサービス | 83棟 | 16.2% | 297戸 | 2011年 |
| 住友不動産建物サービス | 51棟 | 10.0% | 422戸 | 2014年 |
| 三菱地所コミュニティ | 36棟 | 7.0% | 276戸 | 2011年 |
| 東急コミュニティー | 33棟 | 6.4% | 233戸 | 2009年 |
| 野村不動産パートナーズ | 22棟 | 4.3% | 260戸 | 2016年 |
| 東京建物アメニティサポート | 19棟 | 3.7% | 374戸 | 2015年 |
| 三井不動産住宅サービス | 14棟 | 2.7% | 430戸 | 2008年 |
| UR都市機構 | 12棟 | 2.3% | 450戸 | 2002年 |
| 住友不動産 | 10棟 | 2.0% | 152戸 | 2008年 |
| 大和ライフネクスト | 10棟 | 2.0% | 300戸 | 2006年 |
| 伊藤忠アーバンコミュニティ | 8棟 | 1.6% | 150戸 | 2009年 |
| 大京アステージ | 6棟 | 1.2% | 278戸 | 2005年 |
上位5社で225棟（43.9%）、上位10社で290棟（56.6%）を占めます。
169社のうち130社は1棟だけ
集計に出てくる169社のうち、130社は担当が1棟のみです。上位に少数の大手が集中する一方で、裾野には1棟だけを扱う会社が長く続いています。「タワーマンションの管理会社は大手ばかり」でも「バラバラ」でもなく、その両方が同時に成り立っている構造です。
規模の大きい棟ほど、担当は絞られます。総戸数1,000戸以上の24棟を見ると、担当しているのは10社だけで、うち三井不動産レジデンシャルサービスが7棟、住友不動産建物サービスが7棟と、この2社で14棟（58.3%）を占めています。
デベロッパー系列とみられる会社の合計
社名から同じ企業グループとみられる会社をまとめると、8グループで289棟（56.4%）になります。分類は社名にもとづく筆者の整理であり、資本関係を確認したものではありません。
| グループ | 棟数 | 構成比 | まとめた会社 |
|---|---|---|---|
| 三井不動産系 | 97棟 | 18.9% | 三井不動産レジデンシャルサービス、三井不動産住宅サービス |
| 住友不動産系 | 61棟 | 11.9% | 住友不動産建物サービス、住友不動産 |
| 三菱地所系 | 40棟 | 7.8% | 三菱地所コミュニティ、三菱地所藤和コミュニティ |
| 東急系 | 33棟 | 6.4% | 東急コミュニティー |
| 野村不動産系 | 26棟 | 5.1% | 野村不動産パートナーズ、野村リビングサポート |
| 東京建物系 | 19棟 | 3.7% | 東京建物アメニティサポート |
| 大京系 | 8棟 | 1.6% | 大京アステージ、大京管理 |
| 長谷工系 | 5棟 | 1.0% | 長谷工コミュニティ |
なお、この構成比が「分譲した会社がそのまま管理している割合」を意味するわけではありません。分譲会社と管理会社の対応関係は本集計では突き合わせていません。
84棟は会社名が書かれていなかった
管理会社の欄に「全部委託」「24時間有人管理」「日勤管理」といった管理方式が書かれていた棟が84棟ありました。記載がある625棟の13.4%にあたります。
管理方式（全部委託か一部委託か、常駐か日勤か）は、管理費の水準に直結する重要な情報です。ただ、それが会社名と同じ欄に混在しているため、資料からどちらか一方しか読み取れない棟が一定数あるということになります。物件資料を見るときは、この欄が会社名なのか方式なのかを確かめる必要があります。
このデータの限界
- 対象は TOWERS が把握するタワーマンション805棟のうち、管理会社の記載がある625棟（77.6%）から、管理方式が書かれた84棟・複数社併記の27棟・「未定」の2棟を除いた512棟です。180棟には記載自体がありません。
- 記載は分譲時の資料に基づくものです。管理会社は管理組合の決議で変更できるため、現在の受託会社とは異なる可能性があります。竣工年の中央値が2002年〜2016年に分布していることからも、古い棟ほどこのずれは大きくなります。
- 表記の統合は法人格と支店表記を機械的に取り除いたもので、合併・社名変更は追っていません。旧社名で記載された棟は別会社として数えられます。
- デベロッパー系列の分類は社名にもとづく整理で、資本関係を確認したものではありません。
- 管理の質・管理費の水準・受託形態（全部委託／一部委託）は本データに含まれていません。棟数の多さは実績であって、評価ではありません。
まとめ
- 管理会社が分かる512棟を集計、169社が担当
- 上位5社で43.9%、上位10社で56.6%
- 一方で169社のうち130社は1棟のみ
- 総戸数1,000戸以上の24棟は10社が担当、うち上位2社で14棟
- 社名から同系列とみられる8グループの合計は289棟（56.4%）
- 記載がある625棟のうち84棟は会社名ではなく管理方式が書かれていた（ほかに複数社併記27棟・「未定」2棟）