築年数別の成約坪単価カーブ — 築5年未満1,007万円、築20年以上525万円

TOWERSが成約坪単価を追えている港区・中央区・江東区・品川区の湾岸4区について、建築年別に坪単価を比較しました。対象は建築年と直近の成約坪単価がともに確認できる66棟です。結論から言うと、築5年未満の中央値は1,007.5万円、築20年以上は524.8万円で、その差は約1.9倍でした。

築年数バンド別の坪単価

4バンドとも段階的に下がっており、隣り合うバンド間の下落率は-16.4%〜-22.1%とおおむね均等です。特定の築年数を境に急落するのではなく、緩やかに下がり続けるカーブになっています。

個別の棟で見ると

築浅の代表例では、港区の「WORLD TOWER RESIDENCE」（2024年築）が坪1,447.79万円・直近12か月39件、「Brillia Tower 浜離宮」（2023年築）が坪999.13万円・10件、「プラウドタワー芝浦」（2023年築）が坪805.15万円・17件でした。

一方、築20年超では中央区の「コスモ東京ベイタワー」（2000年築）が坪480.98万円、「アイ・マークタワー」（2003年築）が坪674.28万円と、同じ築年数帯でも200万円近い差があります。アイ・マークタワーの数字は成約件数が5件と少なく、立地（中央区）の影響も考えられるため、築年数だけで単純に説明できるものではありません。

成約件数で見ると築10〜20年帯が中心

坪単価とは別に、直近12か月の成約件数を見ると築10〜20年帯が719件と突出しています。築5〜10年帯が412件で続き、築5年未満は263件、築20年以上は102件です。坪単価が最も高い築浅帯よりも、価格がこなれた築10〜20年帯の方が取引の中心になっていることがうかがえ、坪単価ランキングだけでは見えない「市場の厚み」の違いが表れています。

エリア構成に注意

この66棟の内訳は江東区27棟・中央区20棟・港区13棟・品川区6棟です。江東区は湾岸再開発で近年タワーの竣工が集中しているため、築浅・築古どちらのサンプルにも比較的多く含まれます。一方、坪単価が最も高い港区はサンプルが13棟と少なく、築年数バンドごとの内訳は区によって偏りがあります。つまりこのカーブは築年数だけの効果ではなく、区ごとの相場水準の違いも一部反映していると考えられます。

このデータの限界

• 対象は湾岸4区のうち建築年と成約坪単価の両方が確認できた66棟に限られ、首都圏全体の傾向を示すものではありません。
• 各バンドの棟数は10〜30棟とサンプルが限られ、特に築5年未満・築20年以上は10棟ずつです。
• 区ごとの棟数構成が均等でないため、築年数の効果とエリアの効果が混在しています。次回集計で構成が変わると数字も動く可能性があります。

まとめ

• 湾岸4区66棟の坪単価中央値は、築5年未満1,007.5万円→築20年以上524.8万円で約1.9倍の差
• 隣接バンド間の下落率は-16.4%〜-22.1%で、急落するポイントは見られない
• 江東区が66棟中27棟を占め、築浅・築古の両方に厚みがある
• 区ごとのサンプル構成が異なるため、築年数単体の効果として一般化はできない点に注意

TOWERSでは各棟の築年数・坪単価データを含む首都圏の相場情報を無料で公開しています。