ザ・晴海レジデンスの相場・坪単価・建物データ
ザ・晴海レジデンスは中央区晴海にあるタワーマンションです。2009年2月竣工、地上20階建て、総戸数438戸。最寄りは都営大江戸線「勝どき」徒歩10分。間取りは1LDK～3LDK、専有面積は57.51㎡ 〜 100.50㎡です。このページの数値は TOWERS が収集した成約データと国土交通省の実取引価格情報にもとづく自動集計です。アカウント登録なしでご覧いただけます。
周辺のタワーマンションとの比較と、この物件の詳細を登録なしで確認できます。
国土交通省のガイドラインから、地上20階以上の修繕積立金の目安と段階増額方式の見方を紹介します。70㎡換算と366事例の条件も確認します。
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相場
| ㎡単価（円） | 坪単価（万円） | 成約価格中央値（円） | 3か月 | 6か月 | 12か月 | 信頼度 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,604,794 | 530.5 | 77,000,000 | 0 | 6 | 14 | 高（成約サンプルが多い） |
坪単価の中央値は直近6か月の成約6件から算出しています。成約が少ない棟では、サンプル3件を満たすまで集計期間を広げています（期間が長いほど、足元の相場からは離れます）。中央値は成約3件以上ある場合にのみ掲載します。信頼度は成約サンプルの厚みにもとづく内部指標です。件数は登録ベースの集計で、同一の取引が複数回数えられている可能性があります（件数そのものではなく相対比較としてご覧ください）。
エリアの実取引相場（国土交通省）
| エリア | 坪単価（万円） | ㎡単価（円） | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 中央区 | 551.0 | 1,666,667 | 519 |
こちらは国土交通省の実取引価格情報で、中古マンション全体が対象です。タワーマンションに限った TOWERS の成約データとは対象もデータの出どころも違うため、上下を直接比べることはできません。
坪単価の四半期推移
2019年4Qの281.1万円/坪（6件）から2026年2Qは530.5万円/坪（6件）で、+88.7%の変化です。
| 四半期 | 坪単価（万円） | 成約件数 |
|---|---|---|
| 2019年4Q | 281.1 | 6 |
| 2020年1Q | 264.0 | 6 |
| 2020年2Q | 267.8 | 6 |
| 2020年3Q | 291.4 | 2 |
| 2020年4Q | 285.2 | 4 |
| 2021年1Q | 287.3 | 6 |
| 2021年2Q | 310.4 | 10 |
| 2021年4Q | 326.6 | 2 |
| 2022年1Q | 324.1 | 2 |
| 2022年2Q | 323.0 | 4 |
| 2022年3Q | 353.3 | 4 |
| 2022年4Q | 324.3 | 6 |
| 2023年1Q | 324.1 | 2 |
| 2023年2Q | 395.3 | 4 |
| 2023年3Q | 344.4 | 6 |
| 2023年4Q | 359.2 | 8 |
| 2024年1Q | 374.7 | 10 |
| 2024年2Q | 388.4 | 8 |
| 2024年3Q | 433.6 | 4 |
| 2024年4Q | 417.2 | 8 |
| 2025年1Q | 435.7 | 6 |
| 2025年2Q | 492.8 | 2 |
| 2025年3Q | 475.9 | 6 |
| 2025年4Q | 457.3 | 4 |
| 2026年1Q | 542.4 | 6 |
| 2026年2Q | 530.5 | 6 |
上の変化率は、成約が5件以上ある四半期どうしで比べています。件数の少ない四半期は中央値が大きく振れるためです。また件数は登録ベースの行数で重複を含むので、推移の形を見る用途に留めてください。
専有面積帯ごとの坪単価
| 面積帯 | 平均面積（㎡） | 坪単価（万円） | 成約価格中央値（円） | 件数 | 多い間取り |
|---|---|---|---|---|---|
| 50〜60㎡ | 57.6 | 435.7 | 75,800,000 | 7 | 1LDK |
| 60〜70㎡ | 68.4 | 511.7 | 105,900,000 | 4 | 2LDK |
| 70〜80㎡ | 75.0 | 417.4 | 95,800,000 | 15 | 2LDK |
| 80〜90㎡ | 81.0 | 380.4 | 93,350,000 | 4 | 3LDK |
直近36か月・各帯3件以上の成約のみを集計しています。表に出ていない面積帯は、その帯の成約が基準に満たなかったという意味です。
成約の記録
この物件では直近で10件の成約を確認しており、最も新しい成約は2026年06月です。個別の成約明細（成約日・階・価格）はアプリ内でご確認いただけます。上の四半期推移と面積帯別の集計は、この成約データを集計したものです。
同じ区のタワーマンション全体との上昇率比較（推定）
2019年4Qから2026年2Qの坪単価の変化は、この物件が+88.7%、中央区のタワーマンション全体が+92.7%で、この物件は区全体を4.0ポイント下回っています（推定）。同じ晴海のタワーマンション全体は+100.5%です（推定）。
| 対象 | 2019年4Qの坪単価（万円） | 2026年2Qの坪単価（万円） | 変化率 | 成約件数（始点 / 終点） |
|---|---|---|---|---|
| この物件 | 281.1 | 530.5 | +88.7% | 6件 / 6件 |
| 中央区のタワーマンション全体 | 349.1 | 672.7 | +92.7% | 66件 / 228件 |
| 晴海のタワーマンション全体 | 332.3 | 666.4 | +100.5% | 43件 / 153件 |
計算根拠：各四半期の坪単価（成約データの中央値）の変化率＝（終点−始点）÷始点。始点・終点は、この物件と区全体の双方で成約が5件以上ある同じ四半期に揃えています（揃わない場合はこの比較を表示しません。町の行は町の成約が同条件で揃う場合のみ表示します）。区全体にはこの物件自身の成約も含みます。建物ごとの面積・築年・階数の構成差は補正していないため、差がそのまま物件の優劣を示すものではありません。出典：TOWERS 収集の成約データ。集計時点は2026-10-24です。
購入時の実費用の目安（推定）
価格と借入条件を入れると、諸費用の合計・必要な自己資金・月々の返済額の目安を表示します。初期値はこの物件の成約価格の中央値です。計算はお使いの端末の中だけで行い、入力値は送信・保存しません。
| 項目 | 金額（推定・円） | 計算根拠 | 出典・基準日 |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料(上限)推定 | — | 宅建業法の報酬上限: 200万円以下5%、200万円超400万円以下4%+2万円、400万円超3%+6万円(いずれも消費税10%別)。 800万円以下の低廉な空家等の特例は含みません。 | 国土交通省 宅地建物取引業者が受領できる報酬の額 基準日 2026-10-21 |
| 印紙税(売買契約書)推定 | — | 契約金額に応じた税額。軽減措置の適用期限までは軽減税額を使用。 | 国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置 基準日 2026-10-21 |
| 印紙税(ローン契約書)推定 | — | 借入金額に応じた税額(軽減措置なし)。 | 国税庁 印紙税額の一覧表(第1号の3文書) 基準日 2026-10-21 |
| 登録免許税(所有権移転)推定 | — | 所有権移転: 土地・建物それぞれの固定資産税評価額×税率。抵当権設定: 借入額×税率。軽減税率は税目ごとに期限があり、「要件を満たす場合」のみ(土地売買1.5%、住宅用家屋0.3%、住宅ローン抵当権0.1%)。 | 国税庁 登録免許税の税額表 基準日 2026-10-21 |
| 登録免許税(抵当権設定)推定 | — | 所有権移転: 土地・建物それぞれの固定資産税評価額×税率。抵当権設定: 借入額×税率。軽減税率は税目ごとに期限があり、「要件を満たす場合」のみ(土地売買1.5%、住宅用家屋0.3%、住宅ローン抵当権0.1%)。 | 国税庁 登録免許税の税額表 基準日 2026-10-21 |
| 司法書士報酬推定 | — | 自由料金のため「例」。見積額に置き換えてください。 | — |
| 融資事務手数料推定 | — | 金融機関により定額型・定率型。「例」は借入額の2.2%。 | — |
| 保証料推定 | — | 外枠払い等の場合に入力。「例」は0円。 | — |
| 火災保険料推定 | — | 補償内容・年数で大きく異なる「例」。 | — |
| 不動産取得税推定 | — | 土地は課税標準が評価額の1/2(2027-03-31まで)×3%、住宅は(評価額−控除額)×3%。控除額は要件を満たす場合のみで初期値0円。非住宅用建物(4%)や土地の減額は対象外です。 | 東京都主税局 不動産取得税 基準日 2026-10-21 |
| 固定資産税・都市計画税の精算金推定 | — | 評価額×1.7%(東京23区の標準税率の合計)を年税額とし、引渡日以降の日数で日割り。新築住宅等の減額は考慮しません。 | 東京都主税局 固定資産税・都市計画税(23区) 基準日 2026-10-21 |
金利（年2.83%）は「例」です。フラット35の2026年10月の最頻金利(融資率90%以下・新機構団信)を例として表示しています。実際の金利は金融機関・時期・属性で異なります。必ずご自身で最新の金利をご確認ください。 参考：住宅金融支援機構 フラット35 月間金利
基準日 2026-10-21
自己資金＝物件価格−借入額＋諸費用合計。月々返済額は元利均等返済で、管理費・修繕積立金・固定資産税の年税額は含みません。軽減措置は適用期限と要件があります。数値はすべて推定で、実際の金額は契約書・見積書でご確認ください。
5年後の坪単価レンジ（推定）
直近の坪単価（2026年2Qの中央値）は531万円/坪です。この物件の過去の推移を5年先まで延ばした場合の目安を、単一の値ではなく幅で示します（推定）。
過去の統計と前提に基づく機械的な試算であり、将来の価格を保証するものではありません。投資助言ではありません。幅は東京都マンション指数のバックテスト誤差から決めています。出典：TOWERS 収集の成約データ、国土交通省 不動産価格指数ほか。データ更新日：2026-10-21。
前提を見る
計算式と期間
この物件の成約データの坪単価（四半期中央値、各5件以上）の始点2019年4Q・終点2026年2Q（6.50年間）から年率トレンド g を求め、5年先まで延ばしています。年率 g＝ln(終点÷始点)÷6.50年＝+9.77%（打ち切り後 +9.77%）。中央＝直近×exp(5×g)、低・高＝中央を exp(±1.2816×0.077) 倍。年率は±15%で打ち切っています。築年の経過による劣化・建物固有の要因・今後の金利や需給の変化は反映していません。
この方式を選んだ理由（バックテスト）
国土交通省「不動産価格指数（住宅）」東京都マンションを使い、2013-12〜2020-12の8時点で「その時点までの情報だけで5年後」を予測し、実際と比べました。誤差（対数5年累積の平均絶対誤差）は過去5年の推移を延ばす方式 0.082、マクロ経済モデル 0.189、変化なしとする方式 0.292で、最も小さい推移の延長を採用しました。
| 予測時点→対象時点 | 実際の変化 | 推移の延長 | マクロモデル（中立） |
|---|---|---|---|
| 2013-12→2018-12 | +29.9% | +15.8% | +1.6% |
| 2014-12→2019-12 | +31.0% | +17.4% | +7.0% |
| 2015-12→2020-12 | +26.5% | +21.3% | +10.0% |
| 2016-12→2021-12 | +27.2% | +34.5% | +12.0% |
| 2017-12→2022-12 | +32.6% | +40.1% | +10.6% |
| 2018-12→2023-12 | +36.0% | +29.9% | +13.4% |
| 2019-12→2024-12 | +41.9% | +31.0% | +16.1% |
| 2020-12→2025-12 | +47.4% | +26.5% | +16.7% |
80%レンジの的中率は62%（8回中、この8回から幅を決めた範囲内の値で、新しいデータでの的中率はこれより低い可能性があります）。推移の延長は平均で実際より5.4ポイント低く（上昇を過小評価）出ています。マクロ経済モデルの楽観〜保守の範囲に実際が入った割合は25%でした。
マクロ経済モデルは検証基準に届かなかったため使わず、単純な推移の延長で計算しています。参考として、マクロ経済モデルの回帰係数と将来の前提を示します。
参考：マクロ回帰（年間の対数上昇率、標本 2009-04〜2025-12、n=180、残差の標準偏差 年3.0%、時差0か月）
| 変数 | 係数 |
|---|---|
| 定数 | +0.019 |
| m2 | +0.587 |
| cpi | +1.575 |
| reer | +0.016 |
除外した変数：r10（符号が経済的に妥当でないため）。
| シナリオ | 10年国債利回り5年間の変化(pp) | M2前年比 | CPI前年比 | 実質実効為替の変化 |
|---|---|---|---|---|
| 楽観 | -0.25 | 3.5% | 2.0% | 0% |
| 中立 | +0.00 | 3.0% | 2.0% | 0% |
| 保守 | +0.50 | 2.4% | 2.0% | 0% |
検証の限界
バックテストは東京都全体の指数で行っており、区・物件単位の5年先予測は検証できていません（成約データが2018年6月以降で5年先の答え合わせができるだけの期間がないため）。上昇局面の延長として過大にも過小にもなり得ます。
出典・データの更新
- 国土交通省 不動産価格指数：不動産価格指数(住宅) マンション(区分所有) 東京都 季節調整 2010年平均=100（2007-04〜2025-12、更新: 月次(公表は翌々月末)）
- 国土交通省 不動産価格指数：同 南関東圏（2008-04〜2025-12、更新: 月次）
- 財務省 国債金利情報：10年国債利回り 月平均(%)（1986-07〜2026-09、更新: 日次→月平均）
- 日本銀行 時系列統計データ検索サイト(MD02/MAM1NAM2M2MO)：マネーストック M2 平残(億円)（2008-01〜2026-09、更新: 月次(翌月速報)）
- 日本銀行 時系列統計データ検索サイト(FM09/FX180110002)：実質実効為替レート 2020年=100（2008-01〜2026-08、更新: 月次）
- 総務省統計局 消費者物価指数(長期時系列)：消費者物価指数 総合 季節調整済 2020年=100（2010-01〜2026-08、更新: 月次(翌月下旬)）
データ更新日：2026-10-21。更新頻度：毎月1回(scripts/macro_collect.py → scripts/macro_model.py export)。
本セクションの数値は過去の成約データから機械的に算出した推定であり、将来の価格を保証するものではありません。投資助言ではありません。最終的なご判断は必ずご自身で一次情報をご確認のうえ行ってください。
ウォッチ内容はお使いのブラウザ内に保存され、TOWERS のサーバーには送信されません。ただしプッシュ通知を許可した場合に限り、通知に必要な購読情報とウォッチ対象のIDだけをサーバーに保存します（メールアドレス・氏名などは取得しません。プライバシーポリシー）。再訪時に、保存時点からの坪単価（中央値）・成約件数の変化を表示します。変化は公開データ上の機械的な比較であり、投資助言ではありません。
売出履歴のある住戸タイプ
| 間取り | 専有面積（㎡） | 住戸数 |
|---|---|---|
| 1LDK | 58.0 | 1 |
| 2LDK | 66.1〜94.4 | 6 |
TOWERS が売出情報を確認できた住戸の集計です。棟内の全住戸ではありません。
建物データ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件名 | ザ・晴海レジデンス |
| 所在地 | 東京都中央区晴海5丁目1-17 |
| 竣工 | 2009年2月 |
| 総戸数 | 438戸 |
| 階数 | 地上20階・地下1階 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造・地上20階地下1階建 |
| 間取り | 1LDK～3LDK |
| 専有面積 | 57.51㎡ 〜 100.50㎡ |
| 敷地の権利形態 | 所有権 |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 駐車場 | 438台 |
| 共用施設 | ビジネスライブラリー、リビングラウンジ、キッズスペース、オープンカフェ、ベンダーコーナー、グルーミングルーム、ライトプラザ、コミュニティルーム ほか2件 |
| 分譲会社 | 株式会社コスモスイニシア株式会社新日鉄都市開発 |
| 施工会社 | 株式会社長谷工コーポレーション |
| 管理会社 | 株式会社コスモスライフ |
| 小学校区 | 中央区立晴海西小学校 |
| 中学校区 | 中央区立晴海西中学校 |
交通
| 路線 | 最寄り駅 | 徒歩 |
|---|---|---|
| 都営大江戸線 | 勝どき | 徒歩10分 |
| 都営地下鉄大江戸線 | 勝どき | 徒歩10分 |
| 東京メトロ有楽町線 | 月島 | 徒歩21分 |
| ゆりかもめ | 市場前 | 徒歩20分 |
| 幹線ルート | HARUMI FLAG（晴海五丁目ターミナル） | 徒歩3分 |
中央区のタワー66棟のなかでの位置づけ
| この物件 | 順位 |
|---|---|
| 地上20階 | 60位（同率7棟） / 66棟中 |
| 総戸数438戸 | 29位 / 62棟中 |
| 2009年竣工 | 新しい順で27位（同率3棟） / 49棟中 |
TOWERS が収録する中央区のタワーマンションのうち、その項目のデータがある棟だけを母数にした順位です。
中央区のほかのタワーマンション
- 晴海テラス晴海 2009年築 ・ 地上20階
- セザールスカイリバー日本橋箱崎町 地上20階
- 日本橋浜町Fタワー日本橋浜町 地上20階
- Sタワー新川 2011年築 ・ 地上20階
- Daiwaリバーゲートレジデンス 北ウイング日本橋箱崎町 地上20階
- Daiwaリバーゲートレジデンス 南ウイング日本橋箱崎町 地上20階
- 茅場町タワーレジデンス新川 地上21階
- シティタワー銀座東湊 2019年築 ・ 地上22階
データ出典
本ページの数値は上記の公開データおよび TOWERS が収集した成約情報を自動集計して生成しています。集計時点は 2026-10-24 です。 成約データと国土交通省の実取引データは対象・出どころが異なるため、節を分けて掲載しています。 市場動向の情報提供であり、特定物件の売買を勧誘するものではありません。実際のご判断は必ず一次情報をご確認ください。
周辺のタワーマンションとの比較、地図上の位置、階数・総戸数・間取りの詳細まで。 アカウント登録なしでそのままご覧いただけます。
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