タワマンの修繕積立金、値上げの前に確認したい3つの数字（国交省の調査から）

タワーマンションの修繕積立金は、「いつか上がる」と言われながら、自分の棟でいつ・いくら上がるのかが見えにくいお金です。ビジネスジャーナルは2026年4月、築20年超のタワマンで工事費の高騰と積立不足、合意形成の難しさが重なる「三重苦」を取り上げました。この記事では、同記事の見立てを鵜呑みにせず、国土交通省の公表資料にある数字だけを使って、湾岸などのタワー居住者・購入検討者が確認すべき点を整理します。なお、ここで引く調査は分譲マンション全体の数字で、タワーマンション単独の集計ではありません。

数字1：月額の平均は13,054円、5年前から約1,800円上昇

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」（令和6年6月公表）では、1戸あたりの修繕積立金の月額平均は13,054円でした。駐車場使用料などからの充当額を含む総額の平均は13,378円です。平成30年度は11,243円（充当額を含むと12,268円）だったので、5年間で約1,800円上がっています。

比べるときは、「充当額を含むか」をそろえてください。報道や解説で13,054円と13,378円が混在しているのはこのためです。

数字2：計画に対して残高が足りないのは36.6%

同じ調査で、長期修繕計画に基づいて積み立てているマンションに「現在の残高は計画に対して足りているか」を尋ねています。「不足している」は36.6%、「不足していない」は39.9%、「不明」は23.5%でした。平成30年度の34.8%から1.8ポイント高くなっています。

計画を作って積み立てていても、3分の1あまりは予定の残高に届いていません。「不明」が約4分の1あることも見逃せません。自分の管理組合が計画と実残高を毎年突き合わせているかどうかが、値上げや一時金の可能性を早めに把握する手がかりになります。ビジネスジャーナルもこの36.6%を引き、工事費が10年前の1.5〜2倍に達する事例があること、段階増額方式が想定を超える工事費上昇に追いついていないことを指摘しています（同記事の記載で、本記事では独自に検証していません）。

数字3：段階増額方式は新しいマンションほど多く、2015年以降は81.2%

積立方式は、均等に積み立てる「均等積立方式」と、最初を抑えて段階的に上げる「段階増額積立方式」に分かれます。調査全体では均等が40.5%、段階増額が47.1%です。完成年次の新しい区分ほど段階増額が多く、2015年以降の区分では81.2%に達します。

段階増額方式は、購入時の負担が軽く見える反面、将来の引上げが計画に組み込まれています。国土交通省は令和6年6月7日、ガイドライン等に「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」を反映しました。均等積立方式にした場合の月額を基準額として、計画の初期額は基準額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内とする考え方です。初期額が基準の6割に満たない計画は、将来の引上げ幅が大きくなる可能性があります。

結論：居住者が確認する3つのこと

築年数の進んだ棟では、2回目以降の大規模修繕を意識する時期に入ります。上の3つの数字を自分の棟に当てはめると、確認事項は次の3点になります。

1. 積立方式と引上げ計画：均等か段階増額か。段階増額なら、初期額と最終額が均等方式の基準額に対して0.6倍以上・1.1倍以内に収まっているか。最終額まで、いつ・いくら上がるかを長期修繕計画で確認する。
2. 計画と実残高の差：直近の総会資料で、修繕積立金の残高が長期修繕計画の予定残高に届いているか。計画の見直しが概ね5年ごとに行われているか。
3. 工事費の見直し：計画の工事費が最近の物価・人件費を反映して更新されているか。次の大規模修繕の時期と、不足した場合の一時金・借入の想定が説明されているか。

購入を検討している方は、重要事項調査報告書と長期修繕計画の写しを仲介会社に依頼すれば、上記の点を契約前に確認できます。

地上20階以上の積立金の目安額そのものは、国交省の目安の読み方を整理した記事で解説しています。

ここまでの限界

本記事で使った数字は、分譲マンション全体を対象にした国土交通省の調査と、同省のガイドライン改定の発表に限られます。タワーマンション単独の修繕積立金の水準や、湾岸の個別の棟の値上げ予定は、公表データでは確認できていません。各棟の実際の金額は、管理組合の資料でご確認ください。

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この記事は生成AIの補助を受けて作成し、国土交通省の数値を同省の公表資料と照合しました。